201611.21
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Soprelevazione ultimo piano in condominio, quali sono i limiti?

La soprelevazione dell’ultimo piano in condominio è regolato dall’art. 1127 c.c., in linea generale il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio – oppure chi è proprietario esclusivo del lastrico solare – può edificare nuovi piani senza necessità dell’approvazione dell’assemblea dei condomini; la soprelevazione, però, non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Gli altri condomini, inoltre, possono opporsi alla soprelevazione se pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuisce notevolmente l’aria o la luce verso i piani sottostanti. Infine, chi opera la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante; tale soggetto è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

La Corte di Cassazione, con la recentissima sentenza n. 23256 del 15.11.2016, ha affrontato il tema del rispetto della normativa antisismica in caso di sopraelevazione dell’ultimo piano di un condominio.Nel caso sottoposto alla Suprema Corte una condomina – proprietaria dell’ultimo piano di uno stabile – aveva ricevuto dall’assemblea, peraltro non validamente costituita per mancanza del numero legale, l’autorizzazione ad operare una soprelevazione, avendo altresì ottenuto il relativo permesso di costruire dal comune. L’amministratore del condominio, ritenendo che la soprelevazione potesse minare la stabilità dell’edificio, adiva le vie legali per ottenere la sospensione dei lavori e successivamente la rimessione in pristino, ossia l’abbattimento della nuova struttura e il ripristino delle condizioni originali dello stabile. In primo grado la domanda del condominio veniva rigettata poiché, pur in assenza di una valida deliberazione assembleare, la condomina doveva essere ritenuta legittimata ad operare la soprelevazione in quanto proprietaria esclusiva dell’ultimo piano del fabbricato. La decisione veniva confermata in appello: il condominio, perciò, ricorreva per cassazione.La Corte ha preso le mosse dal rilievo secondo il quale il limite costituito dalle condizioni statiche dell’edificio esprime un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se – con il consenso unanime dei condomini – il proprietario venga autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.La Cassazione ha proseguito sottolineando che il divieto di soprelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127 co. II c.c., deve essere interpretato non nel senso che la soprelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, bensì nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova porzione di stabile, non permettano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.Pertanto, qualora le leggi antisismiche impongano l’adozione di particolari cautele tecniche, connesse alle caratteristiche del territorio, esse nella soprelevazione degli edifici devono essere considerate integrative dell’art. 1127 co. II c.c., tanto che la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della soprelevazione che può essere vinta solo mediante la prova che non solo la porzione sopraelevata, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico: non ha rilievo dirimente ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, invece, il conseguimento della concessione edilizia.La Suprema Corte ha perciò concluso che la verifica della conformità del fabbricato alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale antisismica costituisce una condizione di liceità della sopraelevazione: affinché questa possa essere considerata lecita, perciò, occorre acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della soprelevazione e dell’edificio sottostante. Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette infatti di superare la presunzione di pericolosità delle soprelevazioni eseguite senza conformarsi ai dettami della citata normativa.

Terminiamo l’articolo chiarendo anche quanto tempo hanno i condomini per opporsi alla soprelevazione, lo facciamo attraverso una sentenza della Cassazione.

Cass. n. 10334/1998
I condomini possono opporsi alla soprae­levazione eseguita dal condomino dell’ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche architettoniche dell’edificio e, se eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno; ma la relativa azione, posta a tutela dei proprieta­ri esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, è soggetta a prescrizione ven­tennale, perché il diritto soggettivo reale del con­domino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomi­no che ha sopraelevato in violazione dell’obbligo di cui al comma terzo dell’art. 1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costru­zione così come l’ha realizzata, diversamente dal caso in cui con essa comprometta le condizioni statiche dell’edificio, perché in questo caso non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile.

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