201703.30
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Trasformare balcone in veranda, vediamo quali sono i limiti.

La trasformazione di un balcone in veranda da parte di un condomino rientra tra gli interventi che possono essere qualificati come opere modificative del decoro architettonico dell’edificio. Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “se si trasforma la parte accessoria aperta dell’unità immobiliare in un vano aggiuntivo della stessa – oltre alle sanzioni penali ed amministrative in cui si può incorrere – il condomino potrà essere passibile di un’azione condominiale per lesione del decoro architettonico nei suoi confronti” e, inoltre, tale azione può essere proposta nonostante l’opera edilizia sia regolarmente correlata delle necessarie autorizzazioni comunali.
Infatti, “l’alterazione di tale decoro può correlarsi alla realizzazione di opere che mutino l’originario aspetto – anche soltanto – di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che tale modifica sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile” (Cass. Civ., Sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224). Il danno che si viene determinando alla lesione del decoro architettonico dell’edificio deve tradursi in un danno economico per le parti comuni, come nel caso sottoposto alla nostra attenzione (Cass. Civ., Sez. II, n. 1286/2010).

Per quanto riguarda i poteri dell’amministratore di condominio, lo stesso è sempre legittimato – senza previa autorizzazione dell’assemblea condominiale – ad instaurare un giudizio per la tutela del decoro dell’edificio contro il condomino che ha violato le disposizioni del regolamento di condominio, effettuando un intervento novativo sull’edificio condominiale. Il giudizio sarà prevalentemente volto a preservare il decoro architettonico contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso, nonché a conservare i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio. Tale potere dell’amministratore è espressamente previsto ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. tra le sue attribuzioni. La parte convenuta in giudizio sarà il condomino che ha effettuato, senza preventiva autorizzazione, l’intervento innovativo.
Inoltre, è necessario che il soggetto che intenda costruire una veranda, deve essere munito dei necessari titoli autorizzativi edilizi al fine di poter operare l’innovazione de qua. Il condomino avrebbe dovuto preliminarmente depositare SCIA o DIA al Comune competente, e attendere il relativo nulla osta al fine di procedere alla costruzione; successivamente l’amministratore per diligenza e tutela nei confronti del condominio, dovrebbe verificare la regolarità dei titoli edilizi per l’opera da porre in essere e successivamente far verificare il tutto all’assemblea condominiale. In ogni caso, il criterio generale impone che la decisione di realizzare una veranda deve essere comunicata all’amministratore, il quale è tenuto a darne notizia all’assemblea secondo il disposto art. 1122, co. 2, c.c..

I limiti alla realizzazione di una veranda non derivano, soltanto, dalle norme di legge, ma possono essere contenuti anche nel regolamento condominiale, a seconda che lo stesso abbia natura contrattuale o sia frutto dell’attività dell’assemblea. Su quest’ultimo aspetto, è stato affermato come lo stesso possa contenere delle norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio e che “le stesse siano in grado di incidere sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, arrivando anche a vietare interventi modificativi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva” (Trib. Milano, 15 ottobre 2013, n. 12784).

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