201605.19
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Infiltrazioni d’acqua in condominio,ecco come comportarsi

Salve, che succede se davanti ad un problema di infiltrazioni d’acqua nel vostro appartamento, assemblea e amministratore non prendono una decisione o peggio ancora fanno “orecchie da mercante”?

Il dato certo è che qualunque sia il comportamento di assemblea e amministratore, il condominio è sempre responsabile per i danni da infiltrazione provenienti da parti comuni. La misura della negligenza e del disinteresse non può che aggravare questa situazione di responsabilità, ma il soggetto cui il condomino può sempre e più agevolmente domandare i danni è la compagine cui partecipa.

L’assemblea quale organismo di gestione del condominio, che è custode dei beni comuni, ha il potere principale di decidere in merito alle spese di conservazione delle parti comuni; disinteressarsene, specie laddove esistano già conclamate ed accertate situazioni di danno (o pericolo di danno) per i condòmini o per i terzi non fa altro che aumentare la responsabilità del condominio.È utile ricordare che per i danni da cose in custodia, l’art. 2051 del codice civile prevede un’ipotesi di responsabilità oggettiva vincibile solamente dimostrando l’assoluta imprevedibilità del fatto dannoso.

Infiltrazioni ed amministratore condominiale

L’amministratore, solitamente, è considerato l’organismo esecutivo del condominio; egli fa ciò che l’assemblea delibera. Non che non abbia poteri autonomi di gestione, ma quelli esecutivi sono di gran lunga preminenti, specie laddove si tratta di erogazione di spese.

=> L’amministratore di condominio non ha alcun potere di azione per i gravi difetti di costruzione negli appartamenti

Eppure, ai sensi dell’art. 1135, secondo comma, c.c. “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.L’urgenza legittima l’amministratore ad agire di propria iniziativa. Si badi: nessun obbligo formale, quindi se sia necessario che l’amministratore disponga gli interventi di sua iniziativa senza autorizzazione dell’assemblea lo si decide caso per caso in relazione alla situazione ed all’effettiva possibilità di disporre interventi utili.

In questo contesto, il condomino che subisce danni alla propria unità immobiliare nell’inerzia dell’assemblea e dell’amministratore ,potrà sicuramente chiedere i danni al condominio e se ne ricorrono le circostanze (nel caso ci siano gravi infiltrazioni) anche un provvedimento d’urgenza al Tribunale per porre rimedio alla situazione.

L’amministratore potrà essere soggetto ad azione di responsabilità da parte del condominio – se abbia contribuito ad aggravare il danno non ordinando interventi rientranti nelle sue prerogative – e dello stesso condomino quale suo mandatario (o quanto meno quale danneggiato dal suddetto comportamento). La complessità del giudizio fanno considerare preferibile l’azione diretta ed esclusiva contro il custode, ossia contro il condominio.

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